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Investir em imóveis é uma das diversas formas de entrar no mercado financeiro, muito procurado por acionistas mais receosos, por ser um mercado muito vantajoso.
Aqui no Brasil, essas operações acontecem pelo Fundo de Investimentos Imobiliário (FII), mas essa modalidade de investimento também é muito comum nos Estados Unidos, onde são chamados de Real Estate Investment Trust (REIT).
Enquanto esse mercado de ações começou a surgir aqui em 2008, os REITs surgiram em 1960. Ambos se baseiam em ativos de imóveis capazes de gerar renda.
Tanto nos FIIs quanto nos REITS, escritórios corporativos, hospitais, hotéis, shopping centers e galpões logísticos podem integrar os ativos imobiliários geradores de receita.
Continue a leitura para aprender como investir nos FIIs americanos, os REITs.
Quais diferenças entre o FII e o REIT?
Por terem diversas semelhanças entre si, podemos considerar que os REITs são os FIIs americanos, de forma superficial. Embora os dois mercados sejam similares em alguns aspectos, há diferenças entre o FII e o REIT.
A principal delas é que no REIT o investidor compra a ação de uma empresa de fato e no FII estará adquirindo uma ação de fundo de investimento, como o próprio nome sugere.
Os investimentos no FII funcionam pela venda de cotas do fundo, já no REIT o investidor age como acionista da organização, como em outros tipos de ativos da bolsa de valores.
Além disso, por se tratarem de investimentos imobiliários nos Estados Unidos, os valores serão em dólar, e os REITs se baseiam na bolsa de valores americana. Esses fatores podem ser uma grande vantagem em vista de que o dólar é uma moeda bem valorizada no mercado.
Quais os tipos de REITs?
Assim como no mercado nacional em que existem diferentes tipos de FIIs, as negociações americanas também são feitas dessa forma. Os REITs podem ser divididos em mortgage, equity e hybrid.
Saiba mais sobre esses três tipos de REIT a seguir:
1. Mortgage
Essa modalidade de REIT se assemelha com o que conhecemos aqui no Brasil por fundos de papéis. Nesse caso, as empresas não negociam imóveis de fato, mas sim títulos ligados ao setor imobiliário como certificados, recebíveis ou hipotecas.
2. Equity
Os equity REITs são equivalentes aos fundos de tijolo do mercado nacional. Assim sendo, nesta categoria os investimentos são feitos em imóveis reais, podendo ser empreendimentos, terrenos, que geram renda por meio de aluguel.
3. Hybrid
O hybrid, como o próprio nome sugere é uma modalidade híbrida das duas anteriores, em que a empresa possui ativos tanto em títulos quanto em imóveis físicos.
A maioria dos REITs no mercado norte americano é do tipo hybrid, a maioria das empresas adquire empreendimentos para ter uma renda fixa pelos aluguéis.
Como os REITs funcionam?
Para que uma empresa seja categorizada como REIT é necessário cumprir alguns requisitos:
- ter um lucro tributável de no mínimo 90% que deve ser distribuído entre os acionistas ativos;
- após o primeiro ano de existência, a organização precisa ter no mínimo 100 acionistas;
- as propriedades e ativos da companhia devem ser majoritariamente relacionados ao setor imobiliário;
- a empresa não pode ter apenas cinco ou menos acionistas com o controle de 50% ou mais do total de suas ações;
- deve ser administrada por trustees, um conselho de diretores ou administradores;
- a receita bruta deve ser composta por, pelo menos, 75% de ativos financeiros imobiliários, como ganhos com hipotecas, cobrança de aluguel e comercialização de imóveis
- também devem ser uma entidade tributável, assim como uma corporação;
Segundo o Securities and Exchange Commission, órgão regulamentador do mercado de ações nos Estados Unidos, a maioria dos REITs é especializada em um único tipo de renda imobiliária. Dessa forma cada REIT costuma trabalhar com fundos específicos de escritórios, residenciais, de saúde ou de indústrias, por exemplo.
Quais são os retornos dos investimentos em REITs?
O rendimento dos REITs vem parte da variação do valor das ações no mercado e parte dos dividendos que são repassados aos investidores periodicamente pela empresa.
A rentabilidade dos ativos imobiliários americanos têm se mantido em níveis elevados, tanto a curto quanto a longo prazo. Nos últimos cinco anos, o retorno médio anual dos REITs foi de 9,9%, e desde 2014, apenas os dividendos têm rendido em média 4% por ano.
Esses números podem variar conforme o mercado financeiro, além de outros fatores como a taxa de ocupação dos imóveis ou uma desvalorização de preços eventual em momentos de crise econômica.
Como investir em REITs?
Para se investir em REITs é preciso ter uma conta em uma corretora no exterior, que pode ser usada também para outros tipos de investimentos.
Também é preciso se atentar às tributações, tanto americanas quanto nacionais. Afinal, você terá de declarar seus recursos para a Receita Federal brasileira, além de pagar os impostos equivalentes às operações internacionais.
Por se tratar de um investimento internacional, há os custos de conversão cambial e de transferência entre as contas no Brasil e nos EUA.
Mas afinal, vale a pena investir nos REITs?
Se você pensa em investir no mercado imobiliário, considerar os REITs é uma alternativa interessante por conta das boas taxas de rendimento nos últimos anos.
Em março de 2019, os REITs representavam um universo de 225 fundos listados, que compõem o FTSE Nareit All REITs Index, referencial do segmento. O valor de mercado nesse período era de US$ 1,2 trilhão.
Com um mercado grande e valorizado, os REITs são uma boa opção de investimento imobiliário, ainda mais no momento em que o dólar está em alta.
Agora que você já aprendeu como investir nos FIIs americanos, os famosos REITs, sabe que ganhar dinheiro com ativos imobiliários americanos é bem mais possível, é muito vantajoso. Se você acha que esse é o investimento certo para você, estude ainda mais sobre o assunto e planeje seu empreendimento nessa área.
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